Antecontract de vânzare cumpărare, conventie : (promisiunea de vânzare cumpărare) acesta reprezintă convenția în care părțile, promitentul vânzător și promitentul cumpărător se obligă să transfere în viitor dreptul de proprietate asupra imobilului, la un termen prestabilit, la un preț la care s-au înțeles părțile. Urmează ca, la data stabilită în antecontract părțile să se prezinte la notarul public, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
În contextul actual, de criză provocată de pandemia de Covid-19, se pune problema respectării sau nu a antecontractelor de vânzare cumpărare.
Din punctul nostru de vedere acestea trebuie respectate, părțile având în continuare obligația perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Totuși, forța majoră ar putea fi invocată în context de pandemie de coronavirus dacă se dovedește de către debitor că, această pandemie i-a afectat iremediabil obligațiile asumate în antecontract și nu a putut să prevadă acest eveniment.
Astfel, debitorul trebuie să facă dovada că , nu putea in niciun mod să își execute obligațiile contractuale, ca urmare a apariției pandemiei de coronavirus, deși a luat toate măsurile pentru a înlătura acest eveniment.
Chiar dacă executarea obligației din antecontract a devenit mai oneroasă ( implică costuri mult mai mari) sau mai dificilă, nu este suficient pentru a se invoca forța majoră.
Forța majoră reprezintă situația generată de circumstanțe neprevăzute, imprevizibile care împiedică partea să-și ducă la îndeplinire obligațiile contractuale.
Art. 1351 Cod civil alin. 1 “Dacă legea nu prevede altfel sau părțile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când prejudiciul este cauzat de forța majoră sau de caz fortuit. Alin. 2 Forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.”
Forța majoră ar putea fi invocată dacă a fost prevăzută în antecontract, prin urmare sunt foarte importante prevederile antecontractului încheiat de către părți. Pe viitor, părțile pot să introducă în antecontracte, clauze care să prevadă expres că epidemia/pandemia reprezintă un motiv de forță majoră, să prevadă expres modul în care se probează evenimentul imprevizibil, să prevadă în ce context poate fi invocată forța majoră, totodată pot să prevadă în ce condiții termenele contractuale pot fi prelungite sau motive exprese de încetare sau suspendare a antecontractului.
Totuși, în contextul pandemiei de covid-19 antecontractele ar putea fi cel mult suspendate, respectiv se suspendă executarea contractului până la momentul încetării evenimentului de forță majoră.
Prin urmare, dacă ați încheiat un antecontract, iar termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este respectat de către promitentul vânzător, aveți posibilitatea să înaintați o acțiune în instanță împotriva acestuia și să îl obligați la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică sau instanța de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Art. 1669 Cod civil prevede alin . 1 “când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țînă loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Este importantă calitatea părților improcesuate, respectiv părțile din proces trebuie să fie părțile din antecontractul de vânzare cumpărare. Alin.2 ) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la dată la care contractul trebuia încheiat.”
Problema apare însă dacă, anterior ajungerii la termen a antecontractului de vânzare cumpărare, promitentul vânzător transferă dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului către alte persoane. În acest caz trebuie să știți că, nu se transferă către noul proprietar și obligația de a încheia un contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
Raportat la această situație, instanța de judecată a reținut într-o decizie de speță că « este obligatoriu să existe o transmitere de obligație, care să îmbrace formă unui act scris, fie o subrogatie, novatie sau delegație, care să fie un act juridic distinct de cel care a dat naștere obligatiei originare ( din antecontractul de vânzare-cumpărare) »
Doar părțile din antecontractul de vânzare cumpărare pot fi obligate într-o astfel de acțiune, deoarece convențiile legal făcute au putere doar între părţile contractante şi nu pot obliga la ceea ce este expres prevăzut în ele decât părțile contractante.
În acțiunea prin care se solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic are calitate procesuală pasivă promitentul vânzător, respectiv cel care deține calitatea de parte în antecontractul de vânzare cumpărare si care are dreptul de proprietate asupra imobilului.
